窗台外檐上的脱落物的所有人是本户业主,本户业主对该脱落物有管理义务，因该物件的脱落造成受害人受损的,该专有物件的所有人应当承担侵权责任。
   【问题提示】
   窗台及其延伸的外檐是属于外墙即全体业主的共有部分？还是属本户业主的专有部分？
   【要点提示】
   窗台，是托着窗框的平面部分，在建筑时，为方便业主今后的使用，窗台的外檐尤其是上、下檐一般会向外突出于外墙一定的距离，约在20-30厘米之间，业主可利用外檐的空间安装玻璃窗或防护网。突出部分有一定的厚度，约为12厘米，应为水泥结构。外墙从建筑学的角度来讲，是围护建筑物，使之形成室内、室外的分界构件。窗台及其延伸的外檐与外墙既有相似之处，即相对于室内而言，都在室外；也有区别，从所有权性质上来看，外墙属全体业主共有，窗台及其延伸的外檐属本户业主专有。确定窗台及其延伸的外檐的所有权很有必要，比如外墙脱落物致人损害的，全体业主需承担侵权责任；而窗台及其延伸的外檐脱落物致人损害的，则由本户业主承担侵权责任。          
    【案例索引】
   一审：湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第488号民事判决书（2016年8月8日）;
   二审:湖南省衡阳市中级人民法院(2016)湘04民终1533号民事判决书(2017年4月28日)。
   【案情】
   原告：陈列葱。
   委托代理人：曾小凤，湖南惠湘律师事务所律师。
   被告：陆文。
   委托代理人：刘宏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
   被告：耒阳市怡园物业管理服务有限公司。
   法定代表人：陈清华，该公司董事长。
   委托代理人：周瑜飞，湖南惠湘律师事务所律师。
   被告：耒阳市金山房地产开发有限公司。
   法定代表人：刘少云，该公司董事长。
   委托代理人：曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。
   被告：湖南禹班建设集团有限公司。
   法定代表人：何席林，该公司董事长。
   委托代理人：李诚生，湖南丹阳律师事务所律师。
   湖南省耒阳市人民法院经审理查明, 被告金山公司开发建设了金山购物广场商住楼楼盘。2009年8月，被告禹班公司与被告金山公司签订建设工程施工合同，承建了该项目一期工程，工程于2012年7月完成基础、主体装修工程。2014年8月5日通过了施工、监理、建设单位的验收，结论为合格。2010年5月16日，被告陆文与被告金山公司签订了商品房买卖合同，购买了金山购物广场的A1座701室房屋。2012年2月5日，被告金山公司通知被告陆文收房，并向被告陆文交付了701室房屋。被告陆文收房后，对701室房屋进行了装修，其中在事发窗台上安装了防盗网。被告陆文因在外地工作，并不经常在701室房屋居住。
   2015年3月17日晚17时许，原告从金山购物广场楼盘沿街人行道通过时，被从被告陆文所有的A1座701室窗台上檐边沿脱落坠下的一条块状混合水泥砂浆粉层固体（长约60cm、宽约15cm，）砸中原告左上臂及左足部，致原告当场受伤，原告即被送入耒阳市人民医院住院治疗，入院诊断为左足第一跖骨开放性粉碎性骨折、左足第二跖骨开放性骨折、全身多处皮肤挫裂伤。至2015年4月8日出院，共住院22天，用去住院医疗费13 326.31元，后为复查等，又用去门诊医疗费796.91元。2015年7月1日，原告委托衡阳市华夏司法鉴定所作伤残程度鉴定，该所于2015年7月2日作出华夏司法鉴定所[2015]临鉴字第499号鉴定意见书，评定原告的损害构成9级伤残。2015年7月15日，原告又委托该所作误工、护理、营养期限评定，该所作出华夏司法鉴定所[2015]临鉴字第529号鉴定意见书，评定原告的误工时限为90-120日；护理时限为30-60日；营养时限为60-90日。原告支付鉴定费1300元。事故发生后，经民警调解，被告金山公司、怡园公司各向原告支付了5 000元；被告禹班公司通过被告怡园公司转付了5 000元、
   又查明，原告系农业家庭户口，其子陈小赛2004年在耒阳市蔡子池街道办事处金南村19组（系城区）自建了房屋，原告随子陈小赛生活。
   原告诉称，2015年3月17日晚17时许，原告从耒师附小对面的金山现代城经过时，被从该楼701室的飘窗上掉下的一块水泥混合固体砸伤左上臂及左足部，致原告当场昏迷，并被送往耒阳市人民医院住院治疗，经诊断为左足第一跖骨开放性粉碎性骨折、左足第二跖骨开放性骨折、全身多处皮肤挫裂伤，共住院22天，经鉴定为9级伤残。根据相关法律规定，建筑物上的附加物品脱落致人损伤的，其所有权人、使用权人及管理人应对受害人的损失承担连带责任。各被告对负有管理责任的房屋管理不善，房屋上铺贴的瓷砖脱落，砸伤原告致残，却不愿意赔偿，故诉至法院，请求判令：1、各被告连带赔偿原告的治疗费、护理费、住院期间生活费、交通费、误工费、营养费、伤残补助金、后续治疗费、鉴定费、精神损害抚慰金等共计86 332元。辩论终结前，原告将该项请求变更为赔偿损失119 911元（医疗费16 362元、残疾用具费148元、护理费7 200元、住院期间生活费1 320元、交通费500元、误工费13 560元、营养费2 700元、伤残补助金69 082元、鉴定费1 380元、精神抚慰金10 000元）；2、各被告承担诉讼费用。
   被告金山公司辩称：根据相关法律规定，建筑物发生脱落应由涉案房屋的所有人、管理人、使用人承担责任。本公司不是涉案房屋的所有人、管理人、使用人；被告陆文在2012年就已接收房屋；涉案房屋在2012年的元月份就已经由被告怡园公司管理。因此，本公司不应承担赔偿责任。
   被告陆文辩称：原告将陆文列为被告，系主体错误，被告陆文并不是原告损失的赔偿主体，涉案房屋尚未进行消防和建设验收，不具备法律上要求的合格建筑条件；因为被告金山公司的原因，导致被告陆文至今尚无法取得701室房屋的所有权登记，不能取得的原因就是因为被告金山公司的工程尚未完成竣工和消防备案；从原告所述的事实可以得知，原告受伤的原因是因为建筑物的墙面脱落，但建筑物的墙面属于小区的共有部分，不属于701室房屋的专有部分，故被告陆文并不是法律意义上的适格被告。本栋房屋存在物业管理公司，相关房产是由被告金山公司直接委托被告怡园公司进行管理维修，被告陆文与被告怡园公司签订的金山现代城前期物业管理服务协议第一条第一款第一项明确约定，甲方即被告怡园公司对房屋的共有设备、设施有服务管理的责任，第二项明确约定房屋的共有部位包括了室外墙面，所以涉案的外墙水泥块脱落明显证明被告怡园公司未尽到管理人的义务，应由被告怡园公司对管理不善承担责任。涉案房屋在未经过竣工验收的情况下，维修责任应由被告金山公司承担，虽然被告金山公司提交了与施工单位之间签收的备案书，但该备案书并没有经过相关主管部门的备案盖章，退一步讲，即使该房屋的建筑质量被法院认定合格，但由于涉案房屋仍在法律规定的质量保修期内，依照被告陆文与被告金山公司签订的房屋买卖合同第十八条第二款规定，该商品房所在楼的外墙面归全体业主所有，由小区物业管理公司统一管理。综上所述，本案的侵权事实如果被法院认定，则侵权责任的赔偿主体应为其他三被告共同承担。
   被告禹班公司辩称，原告符合法律规定的损失理应得到赔偿。但本公司不是适格的被告，依据法律规定和本案的事实，对原告的损害不应承担赔偿责任，本案是一起建筑物脱落致人损害的事件，法律明确界定了该类案件的责任主体为管理人、使用人、所有人，而本公司并不是管理人、使用人、所有人，且本公司的施工手续齐全，在施工过程中也是严格按照图纸合格施工，且已验收合格交付使用，施工完成后移交给了被告金山公司，被告金山公司移交给了业主被告陆文，在两次移交当中，接收人均没有提出房屋质量，故该房屋建筑物的脱落不是建设质量问题。
   被告怡园公司辩称，本公司在本案中不应承担责任，本公司的管理是基于物业的委托合同范围在进行管理，但从被告怡园公司与建设单位签订的合同，涉案的房屋管理不属于本公司管理服务范围，涉案的外檐并不是共有部分，这是每一层楼均有的专属部分，这是整体的房屋建筑问题，是因房屋质量问题；本公司并不是涉案房屋的质量保证人，也不是所有人，对窗户外檐也没有管理义务，本公司不应承担赔偿责任。
   【审判】
   湖南省耒阳市人民法院认为，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，造成原告受损的脱落物来自于A1座701室窗台上檐边沿，该边沿不属外墙，701室房屋的所有人被告陆文使用该窗台上、下檐之间的空间搭建了封闭式玻璃窗，因而该窗台的上、下檐属被告陆文的专用部分，被告陆文对该部分具有所有权，虽尚未依法取得所有权登记证书，但被告陆文已合法占有了701室房屋，是该房屋的业主。被告陆文疏于检查、管理，以致专有部分构筑物发生脱落，造成原告损伤，被告陆文应承担侵权责任。被告陆文如认为专有部分建筑脱落的原因是存在质量问题，可另案向责任方提出处理请求。涉案建筑的下方即为公共通行道路，人流密集，因此，该建筑物上的坠落物对下方通行人员的安全构成严重威胁，被告怡园公司作为涉案物业的管理人，疏于该隐患的管理，造成从下方道路上正常通过的原告受损，也有过错，应承担侵权责任。被告金山公司已将701室房屋交付给了被告陆文，不再属于701室房屋的所有人及管理人，对701室房屋专有部分的坠落物不承担责任。被告禹班公司只是涉案建筑的施工人，事发前已经将建筑物交与发包人被告金山公司，不属于涉案建筑的所有人及管理人，对701室房屋专有部分的坠落物也不承担责任。根据被告陆文及怡园公司的过错程度，确定被告陆文及怡园公司对原告的损害各承担50%的责任。参照湖南省统计局公布的本案辩论终结时的上一统计年度即2014年度的相关统计数据，结合诉、辩称意见，对原告的损失确认如下：1、医疗费14 123.22元；2、住院伙食补助费1 100元（50元/天×22天）；3、营养费900元，根据原告的伤情和治疗情况酌定； 4、护理费，原告未提供护理人员的误工损失证明，参照城镇单位私营单位居民服务业从业人员平均工资30 917元标准计算，鉴定结论评定的护理期限为30-60天，按45天计算，为3 811（30 917元/年÷365天×45天）；5、交通费100元，根据原告的治疗情况酌定；6、残疾赔偿金，原告虽系农业家庭户口，但居住生活在城区，按城镇居民计算；定残时，原告已有67周岁，计算13年，为69 082元（26 570元/年×13年×20%）；7、精神损失费10 000元，根据原告的伤残程度酌定；8、法医鉴定费1 300元。原告虽构成残疾，但不需要配备辅助器具，原告请求赔偿残具费，不符合法律规定，不予计算；原告已达到法定退休年龄，未提供证据证实仍在从事工作以获得报酬，故对误工费不予计算。以上共计100 416.22元。由被告陆文及怡园公司各赔偿50 208.11元。原告要求被告陆文、怡园公司赔偿损失119 911元中的100 416.22元，符合法律规定，予以支持；过高部分及其他诉讼请求不符合法律规定，不予支持。被告陆文关于涉案建筑未经过验收，不具备交房的法定条件；尚未取得房屋产权登记证书；脱落部分属全体业主共有，不属被告陆文专有，不应承担侵权责任的主张，不符合法律规定，不予采纳。被告怡园公司关于不是涉案房屋的所有人；对专有部分没有管理责任；事发原因是房屋存在质量问题，不应承担责任的主张，不符合法律规定，不予采纳。被告金山公司、禹班公司关于不承担侵权责任的主张，符合法律规定，予以采纳。被告怡园公司已向原告预付了10 000元，还应支付40 208.11元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第一十二条、第八十五条、《最高人民法院